付春 四川建筑职业技术学院
[摘 要]房地产企业的资金来源是影响整个房地产业运行的重要因素，也是影响住房价格的重要因素。关注房地产企业的资金来源以及资金构成，对国家实施宏观调控，稳定房价，保障民生都有重要的作用。
[关键词]房地产企业 资金来源
日前，国家统计局披露了2009年前三季度的房地产运行状况的数据。数据表明，在金融危机的大背景下，房地产业经过去年的“挤压泡沫”阶段，逐步回暖，呈现出缓慢复苏并着力新的发展的势头。其中，房地产开发企业的资金来源情况为“前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%；利用外资359亿元，下降26.2%；企业自筹资金12787亿元，增长14.5%；其他资金17654亿元，增长62.4%。在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长52.0%；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7%”。虽然此统计结果仅为2009年前三季度的数据，不能完全代表2009年房地产开发企业的资金来源结构，但是我们仍能从中注意到房地产开发企业的资金来源呈现出一些明显的变化。
一、房地产企业资金来源的构成
由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。据不完全统计，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30% 左右，而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。这部分资金是这样构成的：国家预算内资金、国内贷款、企业债券、外资、自筹资金和其他资金来源。
当前中国房地产开发企业的资金来源主要由其中的国内贷款、引用外资、自筹资金和其他资金四部分构成。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到2008年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%-40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。截止2009年第三季度，由于实行了宽松的货币政策，国家加大投资力度，除了外资利用降低外，其余各部分资金同比增长幅度都较大，这也预示着房地产业的前景较为乐观。
二、对房地产资金来源变化的分析
（一）房地产业经受住金融危机严冬的考验，已经度过了最艰难的时期。自金融危机以来，居民的消费水平一直徘徊在低水平上，导致房地产的销售业绩下滑，成交量萎缩，房地产开发企业不愿让渡其高额利润，民众持币观望，这样就使房地产市场呈现出有价无市的状况。经过国家宏观政策的调整，加大投资，实施宽松的货币政策，房地产企业大都获得高额贷款，衔接并充实了资金链条，为房地产业注入了新的活力。
（二）房地产开发企业的资金主要还是来源于银行贷款。从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
（三）外资利用降低，自筹资金的增加，一定程度上降低了房地产业的泡沫。
长期以来，我国房地产企业的自筹资金不足，自筹资金额占房地产行业资金总额的比例不到30%，成为整个国民经济发展的一个安全隐患。随着美国由次贷危机所引发的全面的金融危机席卷全球，房地产业的风险得到我国政府的高度重视，颁布一系列法律法规，勒令房地产开发企业增加自筹资金额度，同时实施从紧的货币政策，挤压房地产泡沫。经过这一系列的调整，房地产业的金融风险有所降低。
三、政策建议
（一）适当加大财政支持，推进完善我国住房保障制度。当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾，相对于国民经济的协调发展，固定资产投资和住房建设总量已经偏高，速度偏快，但真正适合中低收入家庭的低价位中小户型严重不足，住房保障问题日益突出。建议在合理控制住房建设总量和增长速度的同时，充分运用财政支出杠杆，运用投资的乘数效应，促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房，引导居民根据各自的经济条件，通过不同的途径解决居住问题。
（二）进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为，控制融资风险。几年来国家在收紧银根的同时，并没有及时有效地进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，合理引导筹资方式多样化，促进房地产企业的并购重组。随着时间的推移，部分地区的中小房地产企业和空置项目的系统性风险加大，可能形成银行呆、坏帐的集中增加，进一步拓宽房地产企业合法融资渠道迫在眉睫。
（三）调整完善个人抵押按揭政策体系，防范偿还风险。当前我国的经济发展阶段决定了在较长一段时间内，银行贷款将是房地产业资金的主要供应渠道。数据和模型预测结果显示，几年来，通过实施一系列的宏观调控措施，对房地产公司的开发贷款得到了有效控制，贷款金融风险降低，但以定金与预付款、个人抵押贷款为主的其他资金来源增长很快，加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。一方面，要警惕房地产开发商过度依赖于预付款、个人抵押贷款等其他资金来源，一旦项目滞销，将带来资金断链的巨大风险，并采取一定的防范措施降低银行贷款风险。另一方面，要防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险。认真研究和完善针对购房者的个人抵押贷款政策，严格对个人抵押贷款的审查和贷款发放后的跟踪管理，将是今后一段时间内防范房地产金融风险的主要任务。
（四）积极引导，逐步完善外资投资房地产业的管理法律体系。统计数据表明，外资参与中国房地产业的形式和渠道正在发生根本性的改变，几年来，在宏观调控政策的影响和国际资本流动性过盛，人民币持续升值的背景下，外资已经从原来的合资、合作开发房地产项目的方式，转变为通过多种渠道更为广泛地参与中国的房地产业， 2006年，针对外资购买住房，有关部门和一些城市出台了限制政策，对购买资格、对象、外资按揭的比例年限等进行了规范。然而，对外资通过收购并购、外资产业基金等一些新的形式和通过更为隐蔽的渠道参与房地产业的行为，对放开外资银行经营人民币业务形成对中国金融企业和房地产市场的影响等一系列新问题，我们还没有相应的配套管理政策，应该尽快加以完善。
参考文献
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