消费导刊

陈科良
北京清华同衡规划设计研究院有限公司
 
摘要:房地产经济在国民经济中起着主导的地位与作用，在市场经济出现较大的波动问题的时候，势必会对房地产经济收益产生直接的影响，本文主要对我国房地产在经济发展背景影响之下产生的经济波动因素进行简要的分析，并基于此基础，对控制相关影响因素的方式与手段进行了分析探究。
关键词:房地产  经济波动  影响因素  合理应对方式
 
房地产行业作为我国的经济支柱，其自身的发展对我国经济的长足发展起着至关重要的影响作用。我们在对房地产经济进行评价的过程中，应避免只单纯的看到其中某一方面的情况，而应基于国民经济的整体稳定状态以及市场金融的承受等相关方面对其进行综合分析。现阶段我国房地产经济的发展还存在一定的问题，在实际环境中房地产经济很容易受到各种因素的影响。因此在实际中必须要通过合理的方式与手段，不断的完善、规范房地产行业，进而达到充分的推动房地产经济良好发展的目的。
 
一、房地产行业对我国经济发展的重要性
基于投资的角度来说，房地产行业的发展在一定程度上推动了国家GDP的增长，这对我国经济的发展有着积极的推动作用。而政府部门也会每年在房地产行业中投入大量的资金。在实际经济环境中，综合其他相关行业来说，房地产行业的长足发展在实际中有效的推动了其他各个行业的发展，并带动了周边经济的发展。同时，房地产经济在实际中也会有效的推动各种消费，这在根本也起到了推动了国家GDP的增长与发展的作用。
在我国现阶段的发展中，如果房地产行业投入一定的资金，往往会使得人们通过买房的方式实现自身资产的增值，这也在一定程度上推动了房地产行业的长足发展。同时，由于房地产行业在发展中与其他行业有着较为密切的关系，房地产行业可以从根本上起到推动经济的发展的作用，并且在一定程度上可以推动房地产经济投资的平稳性。当前看来，这种发展状况对我国国民经济的稳定增长起着一定的积极推动作用。
 
二、房地产经济波动的影响因素
（一）市场发展的因素
我国作为一个人口数量较多的国家，这就决定了我国房地产数量需求更为庞大。基于市场角度来说，我国房地产行业有着较为巨大的发展潜力以及空间。在城市化发展不断增强的过程中，市场因素的影响起到了直接推动了房地产经济的发展的作用。从商品经济角度来看，房地产作为一种商品，其必定会受到供求关系的影响，因此在实际中应提升对市场发展因素对其带来的影响的重视。
（二）经济方面的因素
经济因素对房地产经济有着较为直接的影响，在常规状况之下，经济因素主要就是涵盖了利率因素、物价因素以及居民收入等相关内容，在多数状况之下，利率都会通过对消费者购买行为以及趋向的方式表述出来；而基于成本的角度来说，其中贷款利率的提升以及降低都会在一定程度上直接影响房地产开发者的投资效益，这样就会直接给房地产的建设成本以及盈利空间带来一定的影响。
基于对购买者的影响角度来说，如果其购买者的主要购房方式是贷款方式，这也就意味着贷款利率的高低直接影响购买者的成本，在利率较低的情况下往往会激发人们的购买欲望，而较高的利率则会起有一定的抑制作用。从另一个角度来说，房地产作为一种较为复杂的建设项目，其在实际中涉及的因素相对较多，如若房地产建筑材料的价格产生了波动以及变动、人工费用以及其建筑周期出现了一定的变化，这些都会直接影响房地产的建设成本，而这种变化往往就会在房地产的经济发展中直接或间接的体现出来。也就是说，房地产经济与一般的物价之间的关系也相对较为密切。同时，房地产经济在一定程度上会直接是受到居民收入水平的直接影响，如果居民收入水平相对较高，其有着较为强烈的投资理财意识，房地产作为一种相对较为特殊的商品就会加强对居民的吸引，这就会使得一些居民在高收入的状况之下把会把房地产作为其投资目标，这也就会直接推动房地产经济的发展。反之，居民收入相对较低，其投资能力就会相对不足，整个房地产经济就会呈现较为疲软。
（三）社会中的影响因素
社会因素作为一个对房地产行业影响较为重要的因素，在常规状况之下，如果社会政治以及经济相对较为稳定，人们的投资与置业需求也就相对较为高昂，那么整体的房地产经济则会相对稳定。如果政治状况不稳定，就会导致较为严重的社会问题，整个房地产经济的发展也就会受到直接的影响，其整体的波动性则会更为猛烈。社会的稳定方面涵盖了政治因素以及社会秩序的稳定发展，如果社会中各种暴力、违法行为频繁出现，人们的生活无法得到有效的保障，这些都会对房地产的需求产生直接的影响，从而导致整体经济下滑的影响。
同时，城市化的进程也会直接影响到房地产经济的长足发展。城市化进程是社会发展的重要过程以及阶段，此时人们的生活逐渐的呈现城市化趋势，在一定程度上，也会达到拓展房地产的实际需求的作用，从而在根本上推动房地产经济的发展。
（四）国际环境方面的因素
国家的国际交往也会直接影响房地产经济的发展。国际环境就是国际经济、军事以及政治等相关因素，因为全球化经济的深入发展过程中，各个国家之间的影响逐渐加深，也就是说如果在全球范围内其经济发展较为良好，那么房地产经济就会得到充分的发展；虽然房地产经济的本质是一种商品形式，但是其与正常的商品有着本质的区别，也就是说多数的房地产企业均在国内开展，但是其资金来源可能会具有一定的外资形式，对此如果国际竞争较为严重，势必会给房地产行业带来直接的影响。
 
三、房地产经济发展合理应对方式分析
（一）经常性的政策手段的应用
在一些常规的政策发展中，其重点往往在于鼓励民众的实际需求。对此在实际中可以通过各种鲜明的态度以及措施手段的开展，达到扩大消费，转变我国经济发展方式的重要战略手段的目的。从房地产领域来说，其主要反映在鼓励群众住房自住的实际需求之上。在长期的发展中，这项工作并没有得到持续发展，其主要表现就是在低落时期加强鼓励，而在楼市好转的时候就放弃的问题。基于当前房地产业的发展状况，在实际中必须要加强对住房自住需求的重视，并始终贯穿此种方式，避免单纯的在经济的角度对其进行分析，应做到综合全面的分析。只有这样才可以有效的推动房地产经济的长足发展。
（二）重视市场自动调节，凸显其作用效能
在实际中必须要充分的凸显市场自动调节的内在作用，在市场发展中充分的凸显其实际的趋势以及自动调整的效能。必须要基于国家的相关政策法律，全面推广各种政策方针，进而起到充分的凸显市场的调节作用的目的。而在实际中存在的主要问题，就是人们无法正确把握市场需求关系。其中较为普遍性的问题就是在预期目标完成既定的经济指标的时候，政府就会通过调整各种房地产政策与措施，通过人为的干预使其与既定的目标相吻合，但是在整个过程中其忽略了市场自身的调节作用。房地产自身确实要进行自动调节，可以说市场的调节是供求平衡的重要措施与手段，如果为了追求其经济指标，在实际中过早的对市场自动调节进行干预，势必会直接影响市场今后的法发展趋势，其主要表现具体如下：就是如果其出台的政策恰好与实际的市场经济需求相吻合，就可以达成既定的经济指标，但是其并没有在根本上解决楼市存在的内部问题，甚至会在一定程度上直接增加了楼市后期发展的问题，给经济发展带来了较为严重的制约以及影响，对此在实际中在楼市没有出现急速趋冷以及房价大跌的状况之下，就要避免过早的通过各种人为干预的方式对其进行逆向的调控与处理。
（三）持续优化住宅供求结构，提升对保障性住房的建设力度
在现阶段的发展中，房地产行业的主要目标就是保障人们可以有高质量的住房。对此在实际中必须要通过正确的宏观调控以及市场机制等相关手段，推动房地产行业的长足发展。对此在实际中要基于普通住宅居民为重点，加强对经济适用房、廉租房等相关领域的重视，加强开发，保障人们有能力购买房子，同时要限制一些豪华、大套型住宅建设的土地供用，要严格审查，进而在根本上保障中低价位、中小套型商品房以及一些经济适用房、廉租房的建设用地。在实际中通过各种税收、信贷以及土地控制等方式，对住宅的整体供求数量、结构质量以及建设速度进行宏观调控，进而不断的加强对房地产的控制与管理。
（四）完善房地产市场法律系统，保障房地产经济的规范化发展
相关部门在实际中要制定较为完善的房地产法律，对于相关房地产生产、流通以及消费等相关环节进行细化规范，严格规范相关法律，进而在根本上提升房地产行业运作的规范性以及透明度。在实际中要通过法律责任制度的构建，严格依法处理一些恶意扰乱房地产市场秩序、恶意囤积房源等相关违法行为，从而达到从法律法规层面保障房地产行业的规范发展的目的。
同时，应逐渐的完善相关税收法律规范、通过各种税收政策的颁布以及实施，加强对一些较为特殊状况的房地产市场的科学调控，进而在根本上保障房地产行业的长足发展。及时规范房地产行业商品房买卖合同，对于买卖双方的法律责任以及义务进行明确规定，也可以在一定程度上起到有效的推动整个房地产行业的持续发展的目的。
 
结束语：
基于现阶段房地产行业经济波动较大，发展前景不乐观的问题以及状况，相关管理部门在实际中应进一步提升其整体的管理水平以及质量。应基于现有的经济制度对其不断的优化完善，综合各个方面的影响因素，在当下实际经济运行框架中有效的推动房地产行业的持续发展。并通过宏观调控，从根本上推动经济的改革与发展。同时，通过采取各种措施与手段，加强对房价的合理控制，进而从根本上保障房地产经济的稳定发展。
参考文献：
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[2]王文斌.我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究[D].南开大学,2010.
[3]李思思.我国房地产经济周期波动及对策研究[D].江西财经大学,2003.
 
作者简介：陈科良（1989.6-），男，汉族，海南海口人，中国人民大学，在职研究生，研究方向：房地产经济与管理。